刘某诉山东安大置业有限公司等民间借贷一案

　　刘某诉山东安大置业有限公司等民间借贷一案

　　                                                                                                        ——签订《商品房买卖合同》是否构成商品房买卖关系

　　【案件基本信息】

　　 1、临朐县人民法院（2014）临民初字第222号民事判决书

　　2、案由：民间借贷纠纷

　　3、当事人

　　原告：刘某。

　　被告：山东安大置业有限公司。

　　被告：山东安大置业有限公司临朐分公司。

　　【基本案情】

　　    2011年10月24日，原告刘某通过中国农业银行临朐支行杨善分理处向时任山东安大置业有限公司临朐分公司负责人的王某汇款100万元，2013年5月2日，原告刘某与被告山东安大置业有限公司临朐分公司就上述汇入王某账户的100万元偿还事项签订《商品房买卖合同补充协议》，甲方为：山东安大置业有限公司临朐分公司，乙方为：刘某。在协议中双方约定，甲方自愿以位于临朐县冶源水库芙蓉岛度假村的3幢别墅东户与乙方签订《商品房买卖合同》（该买卖合同签订时间为2013年5月3日）抵借乙方借款及利息，本息合计人民币177万元，期限2012年12月23日至2013年12月31日，（甲方向乙方出具收款收据，事由中注明房款，金额为177万元）甲方按时付清借款本息，乙方无偿退回《商品房买卖合同》及购房款收据，如甲方提前归还借款，按照每天1350元从上述借款本息177万元中扣减。如到期不能归还借款，按照《商品房买卖合同》执行，甲方承担购房的其他事项，在借款期限内，乙方不得以任何理由处理该宗房产。

　　刘某与山东安大置业有限公司临朐分公司签订《商品房买卖合同补充协议》后，王某通过银行向刘某支付11万元。

　　山东安大置业有限公司认为刘某向山东安大置业有限公司临朐分公司负责人王某借款不能认定为刘某与山东安大置业有限公司临朐分公司之间构成民间借贷关系，应认定为是刘某与王某之间发生的借款行为，山东安大置业有限公司临朐分公司与刘某签订的《商品房买卖合同》未实际履行。

　　【案件焦点】

　　刘某与山东安大置业有限公司临朐分公司之间形成的是民间借贷关系，还是商品房买卖合同关系。

　　【法院裁判要旨】

　　临朐县人民法院审理认为：刘某与山东安大置业有限公司临朐分公司在签订《商品房买卖合同补充协议》中明确载明，双方签订《商品房买卖合同》的目的在于抵山东安大置业有限公司临朐分公司向刘某的借款，并以购房收据为借据。双方签订《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同》的目在于保证山东安大置业有限公司临朐分公司按时还款。《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同》中均由负责人王某签字并加盖分公司公章。故刘某与山东安大置业有限公司临朐分公司之间民间借贷关系成立。《商品房买卖合同补充协议》中记载的借款本息共计177万元，根据刘某提交的借款交付证据，应认定刘某向山东安大置业有限公司临朐分公司交付借款100万元的事实客观存在，对于利息77万元，按照相关规定，计息方式以超出同期银行贷款利率的四倍为宜，对超出的部分应当予以调整，且在山东安大置业有限公司临朐分公司通过王某支付的11万元，应认定为支付的是利息，应从利息总额中扣除。

　　临朐县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：

　　一、被告山东安大置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘某借款100万元及利息（利息按照本金100万元，自借款日起至2013年12月31日，期间中国人民银行公布基准贷款利率的，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率四倍计息；中国人民银行停止公布基准贷款利率后，按临朐当地商业银行贷款利率的平均值四倍计息。已支付的11万元应从上述利息中予以扣除）；

　　二、驳回原告的其他诉讼请求。

　　【法官后语】

　　因借贷关系发生时王某为山东安大置业有限公司临朐分公司负责人，刘某与山东安大置业有限公司临朐分公司无论从借款发生时的意思表示还是从双方签订的《商品房买卖合同补充协议》来看，双方之间均围绕借款行为展开，形成的是民间借贷关系。虽然双方在签订了《商品房买卖合同》，但在《商品房买卖合同补充协议》双方约定，如山东安大置业有限公司临朐分公司按时付清借款本息，刘某无偿退回《商品房买卖合同》及购房款收据，也可以看出双方并没有商品房买卖的意思表示。所刨除证据的迷惑性，抓住案件的实质法律关系是查清案件事实的保障。对于利息77万元，虽然刘某作出了说明，但是利息的计算方式违反了法律的相关规定，且山东安大置业有限公司提出异议，应当予以调整。对于王某向刘某支付11万元的行为，也应当认定为是山东安大置业有限公司临朐分公司的还款行为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的相关规定，11万元应认定为偿还的是利息。

　　山东省临朐县人民法院

　　民  事  判  决  书

　　                      （2014）临民初字第222号

　　原告刘某，男。

　　委托代理人刘刚，山东宇明律师事务所律师。

　　被告山东安大置业有限公司。

　　法定代表人苗学东，总经理。

　　委托代理人魏学宽，山东春水律师事务所律师。

　　被告山东安大置业有限公司临朐分公司。

　　负责人李江波。

　　原告刘某与被告山东安大置业有限公司、山东安大置业有限公司临朐分公司民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘某及其委托代理人刘刚，被告山东安大置业有限公司委托代理人魏学宽到庭参加了诉讼。被告山东安大置业有限公司临朐分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

　　原告诉称，2013年5月2日，原告与被告山东安大置业有限公司临朐分公司签订商品房买卖合同补充协议，约定山东安大置业有限公司临朐分公司欠原告借款本息177万元，于2013年12月31日前偿还并用商品房买卖合同项下房产作为抵押。履行期限届满后，被告未履行还款责任并将抵押给原告的房产与第三人办理了商品房预售登记，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为此原告诉至本院，请求判令被告偿还借款本息177万元及逾期付款违约金。

　　被告山东安大置业有限公司辩称，第一，被告山东安大置业有限公司及其临朐分公司从未与原告发生借贷行为，不欠原告欠款，原告应当提供证据证实；第二，原告在诉状中陈述被告用商品房作为抵押，但后来又改称被告与第三人办理了预售房登记，如果原、被告之间办理了合法的抵押手续，被告是无法与第三人办理预售登记的，所以抵押不成立，不具有法律效力；第三，本案的法律关系是典型的民间借贷，虽然原告提交了房屋买卖协议，但是显然不是商品房买卖合同。第四，原告提交的证据可以看出，原告打款给了王某个人，在分公司的账目中也没有原告的借款，所以说，对该笔借款的偿还应当由王某个人承担，第五，原告主张的利息过高，请求依据法律调整。

　　被告山东安大置业有限公司临朐分公司未出庭应诉也未向法庭提供答辩。

　　经审理查明，2011年10月24日，山东安大置业有限公司临朐分公司向原告刘某借款100万元，借款交付方式为原告通过中国农业银行临朐杨善分理处将借款100万元汇入时任被告山东安大置业有限公司临朐分公司负责人的王某的账户中。2013年5月2日，原告刘某与被告山东安大置业有限公司临朐分公司就上述借款偿还事项签订商品房买卖合同补充协议，双方约定，被告山东安大置业有限公司临朐分公司自愿以位于临朐县冶源水库芙蓉岛度假村的3幢别墅东户抵借原告借款及利息177万元，以编号为：0001553号购房款收据为借据，期限自2012年12月23日至2013年12月31日。如被告山东安大置业有限公司临朐分公司提前归还借款，按照每天1350元从上述借款本息177万元中扣减。签订上述补充协议后，被告山东安大置业有限公司临朐分公司未能按照约定归还借款本息。

　　庭审中，被告山东安大置业有限公司向法庭提供王某的银行卡交易明细，证实借款后已通过王某个人账户向原告刘某支付11万元。

　　诉讼中，原告撤回主张被告支付逾期付款违约金的诉讼请求。

　　另被告山东安大置业有限公司临朐分公司系被告山东安大置业有限公司2010年1月28日设立的分公司，负责人为王某，2014年4月10日负责人变更为李江波。

　　上述事实，有商品房买卖合同补充协议、收款收据、银行卡取款凭条两份、银行卡交易明细、分公司设立登记情况表及庭审笔录在案为证，足以采信。

　　本院认为，原告刘某与被告山东安大置业有限公司临朐分公司间的民间借贷关系成立。被告山东安大置业有限公司临朐分公司向原告刘某借款事实清楚、证据充分。因被告山东安大置业有限公司临朐分公司不具备独立法人资格，故本案的还款责任应当由被告山东安大置业有限公司承担。原告刘某与被告山东安大置业有限公司临朐分公司在商品房买卖合同补充协议中对借款利息作出约定，自借款日至2013年12月31日共计利息77万元，计息方式已超出同期银行贷款利率的四倍，不符合法律规定，应当予以调整。被告山东安大置业有限公司主张的已支付给原告的11万元，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的相关规定，应认定为支付的是利息，但应从利息总额中扣除。诉讼中，原告撤回主张被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，是对自己诉讼权利的合法处分，本院予以准许。因借贷关系发生时王某为山东安大置业有限公司临朐分公司负责人，且补充协议中加盖了山东安大置业有限公司临朐分公司公章，所以王某收到原告借款及支付利息的行为应当认定为职务行为，故被告山东安大置业有限公司辩称的关于原、被告之间未发生借贷行为及涉案借款应当由王某偿还的辩解事由与事实不符，本院不予采信。被告山东安大置业有限公司临朐分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对本案事实的抗辩和对原告证据质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

　　一、被告山东安大置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘某借款100万元及利息（利息按照本金100万元，自借款日起至2013年12月31日，期间中国人民银行公布基准贷款利率的，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率四倍计息；中国人民银行停止公布基准贷款利率后，按临朐当地商业银行贷款利率的平均值四倍计息。已支付的11万元应从上述利息中予以扣除）；

　　二、驳回原告的其他诉讼请求。

　　如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费20 730元，财产保全费5 000元，共计25 730元，由被告山东安大置业有限公司负担。

　　如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。

　　审  判  长     史慧霞

　　审  判  员     陈伟平

　　人民陪审员     王  健

　　二〇一四年十月二十三日

　　书  记  员     赵洪俊